二手房创历史新高!关于楼市 住建部最新表态:房企债务违约不等于“爆雷”
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2024-05-15 19:20:59
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  据央视新闻,12月13日,在中国国际经济交流中心举行的2023-2024中国经济年会上,住房和城乡建设部党组成员、副部长董建国表示:今年1到11月,全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%,创造历史新高,全国已经有7个省和直辖市二手住宅的交易量超过了新建商品住宅交易量。

  董建国说,今年1到11月,一二手房合起来实现同比正增长,这个合计正增长的指标,说明住房需求保持稳定,没有出现明显的收缩,而是交易结构发生了变化,二手房交易替代了部分新房交易。

  此外,保交楼工作的扎实推进,带动了全国房屋竣工面积同比增长近20%。

  住房和城乡建设部:建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制

  住房和城乡建设部副部长董建国表示:要加快构建房地产发展新模式,破解房地产发展难题。

  董建国表示,在体制机制上,要根据人口变化确定住房需求,科学安排土地供应,配置金融资源,实现以人定房,以房定地,以房定钱,防止市场大起大落。建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制,形成房屋安全长效机制。

  要推进住房领域供给侧结构性改革,建立满足高品质生活需要的好房子,强化科技赋能,建设绿色低碳智能安全的好房子。

  董建国说,重点要加快实施规划建设保障性住房、“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造,目前有关工作已经全面启动。规划建设保障性住房,改革的重点是拓展配售型保障性住房的新路子,最终是要实现政府保障基本需求,市场满足多层次改善性住房需求,最终建立租购并举的住房制度。

  住房和城乡建设部:支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题

  住房和城乡建设部副部长董建国表示,针对部分房企出现债务违约风险,金融管理部门已出台了一系列支持政策,但风险出清还需要一个过程,将继续配合金融管理部门,抓好各项政策的落实,一视同仁,满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题,促进其恢复正常经营。

  董建国说,对于违法违规导致资不抵债、失去经营能力的企业,要按照法治化、市场化原则出清,这也是市场优胜劣汰的结果,我们注意到,一段时间以来,社会上把部分房企债务违约称为“爆雷”“资金链断裂”,其实用语是不准确的。

  董建国表示,房企一般是集团公司加项目公司的架构,集团公司和项目公司都是独立法人,集团公司出现债务违约,并不意味着项目公司停止运转,项目的开发运营还在继续。比如某大型房企去年上半年发生了债务违约,但公司今年1到11月份,仍然实现了近800亿元的销售收入,并且完成了债务重组。

  董建国说,如果将债务违约等同为“爆雷”或者是“资金链断裂”,会造成企业完全停摆的错误认识,导致社会对企业产生信任危机,进而冲击市场销售,加剧企业困难。各方面应该理性地看待房地产市场出现的问题,共同维护房地产市场的平稳健康发展。

  新房市场整体“退热”

  中指研究院监测数据显示,11月楼市成交量整体同环比均下降。其中,一线城市成交面积环比小幅上涨1.23%,同比下23.59%;其中上海以12.31%领涨,北京下跌18.86%。二线代表城市成交面积同环比分别下降19.79%和18.01%,其中武汉跌幅显著,达58.71%。四线代表城市成交面积环比上涨2.78%,同比跌幅为26.78%。

22个主要城市11月楼市成交量环和同比变化情况图片来源:中指研究院

  另据克而瑞统计数据,11月重点30城新房供应环比上涨30%,为年终冲刺积极备货。但成交量在前期集中放量后回落,环比下降12%,同比减少3%,累计同比增幅较10月持续收窄0.4个百分点至1.72%。

图片来源:克而瑞

  11月退热最为明显的当属武汉。克而瑞监测数据显示,11月武汉新房成交面积仅约50万平方米,环比下降60%。在市场成交未见起色时,武汉部分楼盘采取了降价促销,如武汉伟星光谷星悦广场降价超4000元/平方米,航空路壹号价格跳水近1万元/平方米。然而打折降价销售也迎来老业主维权,多个项目因为降价严重而“被迫”歇业,以价换量策略被暂停。

  值得一提的是,尽管全国楼市整体在下滑,但仍有西安、成都等部分城市的新房成交在11月保持了正增长。

  以成都为例,11月成都商品房成交面积约163万平方米,环比上涨18.19%,同比上涨16.73%,成为今年下半年以来成交表现最好的一个月。对比全国其他城市而言,成都也是罕见的11月成交面积破百万平方米、同环比均增长均超两位数的城市。

  多城二手房成交量创新高

  相较于新房市场的回落之势,二手房市场却是另一番景象。

  据券商中国记者根据多方统计数据梳理,11月,北京、深圳、广州、上海四个一线城市二手房成交量均环比回升。

  北京市住建委公布的网签数据显示,11月,北京二手住宅网签量为12545套,环比增长17.8%,同比增加16.7%。

  深圳市房地产信息平台的数据显示,11月,深圳二手商品住宅成交3133套,环比增长12.9%,同比增长44.5%。

  另据深圳市房地产中介协会统计,11月6日—11月12日,深圳全市二手房(含自助)录得936套,环比增长9.2%;11月13日—11月19日,深圳全市二手房(含自助)录得972套,环比增长3.8%,二手房录得量“高位”再增长。

  中指研究院市场研究总监陈文静也对证券时报·券商中国记者表示,“认房不认贷”政策落地后,北京二手住宅成交量出现阶段性回升,根据中指研究院数据,9月北京二手住宅成交套数环比增长30%;10月受国庆假期影响成交有所回落;11月,在优质房源挂牌及部分房源价格下调带动下,二手房成交量有所回升,同环比均由负转正。整体来看,当前北京二手房成交仍保持一定体量。

  深房中协认为,在政策持续优化的背景下,11月23日新落地的“普通住房认定标准”、“二套首付比例下降”政策给改善型客户注入了更强入市信心,11月改善型客户入市情绪恢复明显。

  除了北京、深圳,广州和上海二手房成交也有增长。

  据广州市房地产中介协会统计,11月(统计周期为2023年10月26日至2023年11月25日),广州市二手住宅整体网签(中介促成+自行交易)共10182宗,环比分别增长8.77%。11月全市二手住宅网签宗数在2023年3月和4月之后再度突破1万宗。

  对于11月广州二手住宅交易量延续今年8月以来的环比增长态势的主要原因,广州房地产中介协会认为,一是“920”政策刺激持续,因部分区域放开限购,一些此前不具备资格的置业者购房需求陆续释放。二是在政策利好的背景下,为缩短房屋置换周期,部分业主愿意提供一定的议价空间促进成交。三是因明年子女入学产生的学位房需求增多。

  另外,据网上房地产网签更新数据,11月,上海二手房合计成交16173套,环比上涨约7.12%。整体来看,市场成交有所回暖,平均每日签约成交套数约539套。

  对于上海成交总量出现环比上行,上海中原地产市场分析师卢文曦表示,原因有两个方面,一是11月没有假期影响,市场交易节奏回归常态,成交比10月份多实属正常。但从绝对总量来看,仍然没过1.5万套的“及格线”,尽管有反弹,但仍处于疲软格局。

  二是11月市场价格还处于下行状态,中原地产的二手房价格指数显示,11月的指数环比下跌接近4%,有加速探底的趋势。换而言之,成交量是“以价换量”换出来的,一些房源打折幅度甚至低于8折。在“一步到位”的价格推动下,买家也愿意入市。

  在卢文曦看来,当前市场还没有明确底部,加之上海地方楼市政策还不明朗,因此交易还会有拉锯。预计12月成交会延续这种不太活跃状态,价格继续在探底走势中。

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